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文/十一弟

前两天，北京东四环有个豪宅神色，推售了一批特价房——

御翠园。

这个神色在本年7月份就照旧开盘了，预售备案价最低9万/平米出面，最贵卖到了快要10万/平米。

御翠园位于北京向阳区，地段十分中枢，早年开盘的神色一期，二手房均价9万/平米。

足下的不雅湖外洋二手房，卖到了9万/平米出面；泛海外洋二手房，成交价都在10万/平米以上。

就在最近，中建智地在北京东四环斥地的北京宸园入市，据说开盘今日就卖了60多亿。

十一弟查了下北京宸园的网签备案情况，销售单价跨越了11万/平米。

也等于说，御翠园的预售备案价，属于随行就市，与足下神色二手房价钱持平，致使存在一些倒挂。

但它在本年七月份开盘以后，卖了整整三个月，销售事迹毫无起色，简直没什么动静。

御翠园系数有9栋住宅楼、473套房取证入市。

到当前，住建部门的备案系统里，查不到任何网签记载，成交套数挂零。

此次御翠园推出了50套特价房，许多东谈主还觉得它才刚刚开盘入市。

所谓的“特价房”，其实等于大降价。

御翠园属于豪宅神色，卖的都是大户型，主要有345平米的联排别墅、185平米和140平米的大平层三居室。

一套房的总价，最低上千万起步。

神色销售单价最低照旧降到了7.5万/平米，比拟之前最低9万/平米出面的预售备案价，十分于打了八折。

跟足下神色的二手房比拟，御翠园每平米算是低廉了两三万块钱。

这年初，莫得卖不出去的屋子，只消卖不掉的价钱。

屋子卖不动的话，如故要看价钱是不是降到位了。

降价，遥远是房地产市集最灵验的大杀招，立竿见影。

好意思国石油大王洛克菲勒，讲过一句名言——

“金钱是对领路的抵偿，而非对勤勉的赏赐。”

这句话放在当下的楼市，十分贴切、应景——

算作斥地商，你是等着房价涨起来再卖，如故赶快降价抛售。

香港首富李嘉诚，讲过雷同的一番兴致——

“好的工夫不要看得太好，坏的工夫不要看得太坏。”

“商东谈主的首要主义，是让老本更安全，其次才是增值。”

“想路了了远比卖挑夫干迫切，心态正确远比推行发达迫切，选对标的远比勤恳作念事迫切，作念对的事情远比把事情作念对迫切。”

“当一个新事物出现，只消5%的东谈主知谈，赶快作念，这等于契机，作念早等于先机。”

若是能听进去李嘉诚的这番话全国最大的成人色情网，当前的楼市行情下，降价简直等于势必聘任了。

李嘉诚之是以能赚到亿万身家，除了他的天禀、贫困、勤恳，还有等于目光毒辣，相等擅长踩点。

每一轮周期，在什么工夫抄底买进，又在什么工夫抛售套现，或在什么工夫换仓腾挪，他老是拿握得相等精确、恰到自制。

本年，不管是在香港，如故在中国内地，李嘉诚旗下的长实集团，最中枢的销售计谋，等于大降价。

长实集团斥地的一些楼盘，在本年一上来，少则打了八折、多则打了五折，对楼市的刺激庞杂。

此次在北京推出50套特价房的御翠园，神色背后的斥地商，等于长实集团。

它是当年李嘉诚参加北京的第一个住宅神色，亦然他在北京囤地捂盘到当前的终末一个住宅神色。

本年才开盘的御翠园，属于逸翠园神色二期。

早在2001年，通过公约出让的时势，李嘉诚旗下的和记黄埔，就以七个亿的价钱，拿到了逸翠园地块。

这块地的筹划建筑面积跨越了44万平米，平均楼面价还不到1600块钱/平米。

九年前，李嘉诚旗下的两家上市公司——长江实业、和记黄埔，沟通了一次紧要资产重组。

长江实业、和记黄埔名下的地产业务，皆备划归到了新建造的长实集团。

从拿地工夫启动算起，在逸翠园神色上，长实集团照旧拖沓了二十多年。

参考御翠园单价降至当前最低的7.5万/平米诡计，在这二十多年工夫里，房价比拟地价高涨了快要五十倍。

囤地捂盘，香港地产商算得上祖师爷，亦然他们习用的套路伎俩——

坐等地盘增值以后，再拿出来徐徐地斥地销售。

这比内地斥地商的高盘活、高杠杆，掣襟肘眼力干苦活、累活，不知高妙了些许，况且赚到的还更多。

畴昔几十年，李嘉诚和他的“长和系”，靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。

囤地是一门艺术，覆按的是斥地商的目光。

若是把地盘囤在了三四线城市，还有城市郊区，终末笃定烂尾砸手里。

是以，领会李超东谈主的囤地逻辑，还要学会他的另一句经典名言——

“决定房地产价值的身分，第一是地段，第二是地段，第三如故地段。”

在北京的东四环，可能是国内最佳的地段上，李超东谈主把囤地的艺术，施展到了极致。

2001年，和记黄埔仅是锁定了公约出让的逸翠园地块，并莫得立马掏钱把地盘囤在手里。

这就怕是囤地的最高意境了，骨子上跟金融市集的炒期货不约而同。

它提前拿到了一张腹背之毛的“地票”。

一直拖到2004年8月31日，和记黄埔才跟政府坚毅了地盘出让合同。

这是一个相等迫切的工夫节点。

2004年，国土资源部属发了一个影响深刻的文献——

商品住宅等筹备性用地供应必须严格选定招标拍卖挂牌时势。

国土资源部把工夫卡在了2004年8月31日，有东谈主称之为“831大限”。

在这个日历以后，筹备性地盘使用权就不允许选定公约时势出让了。

这是终末通牒。

若是和记黄埔弗成赶在2004年8月31日之前坚毅地盘出让公约，它再想拿到逸翠园地块，就得去招拍挂市集抢了。

三年工夫，地价照旧涨了不少。

从公约出让换到招拍挂市集，靠近其他斥地商一轮又一轮的举牌竞价，拿地成本不可视归拢律。

于是，和记黄埔如故赶在了终末的工夫点上，通过公约出让的时势，拿到了逸翠园地块。

坚毅了地盘公约，和记黄埔本来欢喜的是2005年开建，2006年就会杀青。

2005年，逸翠园一期终于等来了开盘。

谁也没猜想，神色二期的御翠园，拖了二十年，直到本年才推售入市。

最近十年间，御翠园神色的筹划联想有谈论，偶有对外公示并征求看法。

眷注的向阳群众，在反映看法的工夫，从来不会藏着掖着，涓滴不留东谈主情。

关于李超东谈主在北京东四环囤地二十多年，他们义愤填膺、振领提纲——

“提议收回和记黄埔的地盘斥地权，从头进行招拍挂，爱戴地盘市集自制，保证政府收益。”

但每一个超东谈主都不是白叫的，虽然也不是每个东谈主都配得上超东谈主的名称。

李嘉诚之是以被称为超东谈主，是因为他所领有的庞杂能量。

从前，也有一些斥地商领会了李嘉诚的囤地逻辑，随着他学起了囤地。

可结局赓续是政府无偿收回地盘，两手空空，同生共死。

李嘉诚的金句名言学起来苟简，难的是蕴蓄与他不异坚贞的影响力。

哪怕是在北京，皇城根下面，李超东谈主依然领有囤地二十多年的能量。

四年前，据说融创缠绵收购长和系在内地价值五百亿的地盘神色，其中就包括御翠园。

可能是价钱没谈拢，又不祥真实太烫手，这个收购据说终末没能成真。

孙大圣啃不下的硬骨头，李超东谈主留着我方徐徐啃。

一直拖到本年，终于开盘入市了。

十一弟查了下，旧年七月份，御翠园就照旧获取了预售证。

又在手上整整捂盘了一年，才在本年七月份推售。

据说，御翠园在2021年尝试过恳求预售证，缠绵卖到12万/平米，但住建部门没给批下来。

旧年的吹风价和预售备案价，长实集团的预期，是能够卖到10万/平米以上。

着力，等了一年又一年，房价生死涨不上去。

本年，御翠园的开盘价，最低卡在9万/平米出面，却照旧卖不动了。

当前，只可打八折，把价钱降到7.5万/平米。

不外，跟每平米七八万的房价比拟，二十多年前，每平米不到1600块钱的地价，简直不错忽略不计。

哪怕是降价抛售，李嘉诚依然赚麻了。

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